 |
| Một góc khu đô thị Phú Mỹ Hưng (TPHCM) - Ảnh: Hà Phan |
Theo TS Huy, cần làm rõ mối quan hệ giữa nhà nước với doanh nghiệp và doanh nghiệp với người dân.
Trong quan hệ giữa nhà nước với doanh nghiệp, cụ thể là Cty Phú Mỹ Hưng (PMH) thì nhà nước thu của PMH tiền thuê đất 50 năm (thu một lần) tại thời điểm PMH được nhà nước cho thuê đất.
Nhà đầu tư triển khai xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Trong hợp đồng mua bán nhà, giá bán nhà đã bao gồm cả tiền nhà và quyền sử dụng đất gắn liền, không có sự bóc tách tính riêng tiền nhà và tiền sử dụng đất.
| Hiện có hai hình thức giao đất và cho thuê đất đối với các chủ đầu tư ở các dự án kinh doanh bất động sản. Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khách hàng của các dự án này chỉ phải nộp tiền phí trước bạ tương ứng với 0,5% theo giá trị của hợp đồng ký với chủ đầu tư. Tiền sử dụng đất đã được nộp đầy đủ cho nhà đầu tư khi ký hợp đồng và bàn giao nhà ở cho khách hàng. Do đó, khách hàng không còn nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, trách nhiệm này thuộc về nhà đầu tư thuê đất. Kể cả trường hợp nhà đất nằm trong những dự án mà chủ đầu tư thuê (tối đa 50 năm) thì quyền sử dụng đất của khách hàng vẫn là lâu dài, bởi thực chất khi hết 50 năm đó, nhà nước sẽ tiếp nhận quản lý thay vì như các nhà đầu tư đang quản lý hiện nay. |
Cho đến khi khách hàng được nhà đầu tư tổ chức việc cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà, người mua nhà chỉ phải nộp các khoản thu liên quan đến lệ phí cấp các giấy tờ, không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ngay trong khoản 2 Điều 66 Nghị định 90/2006/NĐ - CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) năm 2006 ghi rất rõ: “Chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật”.
Nhà nước lâu nay bị thua thiệt rất nhiều bởi các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trước đây người ta cứ nghĩ là tiền thuê đất 50 năm với tiền sử dụng đất 50 năm bằng nhau nhưng trên thực tế là đơn giá thuê đất chỉ bằng 0,5% khung giá nhà nước quy định, nói một cách khác là tiền thuê đất chỉ bằng nửa tiền sử dụng đất nên nhà nước muốn thu khoản còn lại chênh lệch mà nhà đầu tư từ xưa tới nay vẫn được hưởng.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ - CP thì những trường hợp nào đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê thì nhà đầu tư phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa tiền thuê đất trả tiền một lần và tiền sử dụng đất cho nhà nước.
Đến nay tại điều 13 Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13/08/2009 còn nói rõ hơn là tất cả các trường hợp mà được thuê đất trả tiền thuê một lần của nhà đầu tư nước ngoài thì họ phải nộp tiền tương đương như tiền sử dụng đất cho nhà nước theo đúng mục đích sử dụng đất.
Như vậy chúng ta quy định một cách toàn diện hơn để tránh sự chênh lệch giữa tiền thuê đất 50 năm với tiền sử dụng đất và đó vẫn là trách nhiệm của chủ đầu tư. Mà quy định rất rõ nhà đầu tư phải có nghĩa vụ với nhà nước về tài chính tức là nghĩa vụ về tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, không liên quan đến khách hàng.
Ngân Hà
thực hiện
| UBND TPHCM dự kiến: Khách hàng vẫn phải đóng tiền sử dụng đất UBND TPHCM đã thống nhất với đề nghị chọn phương án thu tiền sử dụng đất ở Phú Mỹ Hưng (Q.7, TPHCM) tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, cư dân đã và đang dự tính mua nhà tại đây vẫn bức xúc. Theo phương án trên thì người nào ký hợp đồng mua nhà, đất năm nào sẽ tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất năm đó. Những người ký hợp đồng từ 2007 trở về trước có thể nhẹ gánh so với khách hàng ký hợp đồng năm 2008, 2009 khi mà bảng giá đất tăng gấp 2 - 3 lần so với trước. Nếu tính theo cách trên và mức nộp, cách nộp mà PMH và Chi cục Thuế Q.7 thông báo thì khách hàng mua căn hộ trong năm 2009 này sẽ đóng với giá cao ngất ngưởng, hầu hết lên trên 200 triệu đồng/căn hộ. Tuy nhiên, điều mà cư dân PMH bức xúc nhất là họ vẫn phải nộp tiền sử dụng đất 100 phần trăm, không có gì thay đổi. Theo Nghị định 84/2007 và Nghị định 181 năm 2004 (đã được thay thế bằng Nghị định 81) thì bên nộp tiền sử dụng đất là PMH chứ không phải khách hàng. Mặt khác PMH đã được nhà nước cho thuê đất 50 năm có thu tiền, nay khách hàng phải trả thêm tiền sử dụng đất thì không khác nào thu tiền hai lần trên cùng mảnh đất. Mặc dù trong hợp đồng quy định người mua phải đóng tiền sử dụng đất nhưng có nhiều hợp đồng ghi rõ PMH là chủ sở hữu và người có quyền sử dụng đất đối với căn hộ số... Bên cạnh đó thì có những căn nhà khách đã mua bảy năm vẫn chưa có chủ quyền. Nếu so sánh bảng giá đất để đóng tiền sử dụng đất tại Khu Mỹ Viên năm 2004 là một triệu đồng/m2, năm 2008 là 6,4 triệu/m2 và năm 2009 là 9,9 triệu đồng/m2 sẽ thấy rõ sự chậm trễ của PMH đã gây thiệt hại cho khách hàng lớn thế nào. Theo luật sư Đào Duy Thanh (Đoàn Luật sư Đồng Nai) thì dù UBND TPHCM đã thống nhất phương án như trên nhưng đó mới chỉ là giải pháp tình thế nhằm hạ nhiệt bức xúc của cư dân PMH. Phương án này còn phải xem có xung đột với các quy định khác về đóng tiền sử dụng đất, phương thức và mức nộp thuế hay không. Dù phương án trên chính thức được áp dụng thì những khách mua nhà tại PMH năm 2009 và sau này vẫn sẽ đóng tiền sử dụng đất cao bằng hoặc hơn mức mà họ đang không đồng ý đóng. Hiện giá bán của PMH cao hơn nhiều giá tại dự án khác đã đóng tiền sử dụng đất cho khách. |
