Môi giới phải liên đới xử lý tranh chấp mua nhà
> Sàn giao dịch bất động sản sắp hết thời?
> Ra mắt trang thương mại bất động sản đầu tiên ở VN
Khi không được giao nhà, đất theo hợp đồng, người mua phản ứng thì nhà môi giới lý luận: họ chỉ là đơn vị bán hàng, còn trách nhiệm thuộc chủ đầu tư. Quan điểm về việc này nên như thế nào?
 |
| Nguyên nhân khách hàng khiếu nại là dự án không làm được sổ đỏ, không hoàn thiện được hạ tầng vì chủ đầu tư không đóng được tiền sử dụng đất. Ảnh minh họa |
Niềm tin đặt nhầm chỗ
| Có thể khẳng định những nhà môi giới mà đứng ra thực hiện ký hợp đồng với khách hàng là sai quy định và phải chịu trách nhiệm trước việc làm này |
Một buổi trưa tại TP.HCM, trời nắng nóng như đổ lửa. Trong căn phòng chật chội, gần 100 con người, với đầy đủ lứa tuổi, giới tính đã thi nhau tố ba nhà môi giới vì họ đã mua đất tại dự án của chủ đầu tư kém năng lực. Hậu quả là, hơn ba năm nay, dù tiền đã đóng gần hết, nhưng sổ đỏ thì vẫn xa tít mù khơi, đất thì vẫn là những vườn mì cao ngang đầu người… Ba nhà môi giới cũng là ba công ty bất động sản có tiếng tại TP.HCM gồm: công ty cổ phần dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Kim Oanh, công ty cổ phần bất động sản Nam Việt, công ty bất động sản Lạc Việt. Chủ đầu tư là công ty Bảo Cường. Nguyên nhân khách hàng khiếu nại là dự án không làm được sổ đỏ, không hoàn thiện được hạ tầng vì chủ đầu tư không đóng được tiền sử dụng đất.
Tại buổi gặp, một nạn nhân của dự án cho biết, tại thời điểm bán hàng, cả chủ đầu tư và các công ty môi giới hứa sau khi mua nền nhà, khách hàng sẽ được giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng lô… Theo hợp đồng thì sáu tháng họ sẽ ra giấy, đến nay ba năm rồi. Phần lớn khách hàng đã phải đóng đến 95% tổng số tiền phải trả, 5% sẽ trả cho chủ đầu tư khi họ giao giấy. “Tôi mua của Kim Oanh, chỉ biết Kim Oanh. Kim Oanh là người thu tiền của chúng tôi. Tôi muốn có một lời hứa chắc chắn, nếu không đề nghị Kim Oanh trả tiền lại…”, một khách hàng đề nghị.
Đáp lại, vị giám đốc của công ty cổ phần địa ốc Kim Oanh giải thích: bà chỉ là công ty môi giới, không có thẩm quyền cũng như nghĩa vụ để làm sổ đỏ và hạ tầng cho khách hàng, mà phần việc này thuộc chủ đầu tư...
Một ví dụ khác, đầu năm 2012, gần 20 khách ký hợp đồng với công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai mua đất tại dự án khu dân cư phường Bửu Hoà, TP Biên Hoà (Đồng Nai). Tuy đứng ra ký hợp đồng với khách nhưng công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai chỉ đóng vai trò là nhà phân phối, còn chủ đầu tư dự án lại là công ty cổ phần Đồng Nai. Theo hợp đồng ký kết, sau khi khách hàng đóng 85% số tiền thì trong vòng không quá 12 tháng sẽ được bên ký hợp đồng giao nền với đầy đủ hạ tầng để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, mặc dù khách hàng đã thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng bên ký không bàn giao nền như cam kết. Hiện trường dự án hiện là một bãi đất trống, hạ tầng thi công dở dang.
Điều khiến khách hàng bức xúc nhất và mất niềm tin vào dự án này chính là sự đùn đẩy trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ làm hạ tầng giữa nhà phân phối và nhà môi giới. Tuy là đơn vị đứng ra ký kết hợp đồng, thu tiền nhưng khi khách hàng phản ứng, công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai liền đá trái bóng trách nhiệm sang chủ đầu tư với lý lẽ, họ chỉ là nhà phân phối. Trong khi ấy, chủ đầu tư cũng chẳng vừa khi viện dẫn hàng loạt điều khoản ký kết với nhà phân phối để chứng minh họ vô can.
Cho đến khi viết bài này, chúng tôi được biết, cuộc đấu pháp lý giữa chủ đầu tư và công ty phân phối tại dự án khu dân cư Bửu Hoà vẫn chưa có hồi kết. Hai bên hẹn nhau ra toà, người thiệt thòi nhất có lẽ vẫn là những khách hàng của dự án.
Có phải chịu trách nhiệm?
Theo quy định, môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ ba (cá nhân hoặc tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới. Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán với bên mua, từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch. Về mặt pháp lý, tại những vụ tranh chấp nêu trên, trách nhiệm thuộc chủ đầu tư – ông chủ của dự án. Tuy nhiên, trong tình cảnh thị trường nhà đất còn ở tình trạng tranh tối, tranh sáng như hiện nay khi khách hàng mua đất thông qua những nhà môi giới thiếu trách nhiệm, kém năng lực thẩm định dự án hay vi phạm luật thì phần thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra phần lớn thuộc về người mua.
Đúc kết kinh nghiệm của mình, luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, với kiểu quy định văn bản này đá văn bản kia như hiện nay thì người mua nhà kiểu gì cũng gặp nạn. Cụ thể, khoản 4 điều 60 nghị định 71/2010 quy định, các sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo uỷ quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định. Trong khi đó, tại mục 2, điều 18 thông tư 16/2010 lại phân loại: Trường hợp sàn giao dịch bất động sản không phải do chủ đầu tư thành lập (không trực thuộc chủ đầu tư) thì giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện ký hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; nếu sàn giao dịch bất động sản do chủ đầu tư thành lập (trực thuộc chủ đầu tư) thì chủ đầu tư ký văn bản uỷ quyền cho sàn thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở do mình đầu tư xây dựng (văn bản này thay cho hợp đồng uỷ quyền). Trong khi đó, pháp luật Kinh doanh bất động sản quy định: tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Từ căn cứ trên, có thể khẳng định những nhà môi giới mà đứng ra thực hiện ký hợp đồng với khách hàng là sai quy định và phải chịu trách nhiệm trước việc làm này.
Trước tình cảnh ấy, trao đổi với chúng tôi, các chuyên gia xây dựng khuyến cáo rằng, người dân nên tập làm quen với việc phải nhờ môi giới chuyên nghiệp, luật sư tư vấn trong việc mua nhà thay vì cứ xếp hàng tranh nhau “quyền được mua căn hộ, nền đất” mà không cần biết ai là chủ đầu tư xây dựng, chất lượng công trình, dịch vụ, giá cả, phí dịch vụ thế nào. “Đây là cách tốt nhất hạn chế những phát sinh tranh chấp, khi đưa nhau ra toà thì phần thua thiệt thường luôn thuộc về người dân”.
Theo SGTT
