Làm rõ trách nhiệm của người dân
Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, nội dung cơ bản nhất của dự thảo Nghị định đó là quy định về lập quy hoạch, kế hoạch, lựa chọn chủ đầu tư dự án, cơ chế chính sách về đất đai, tài chính. Nghị định này cụ thể hóa quy định của Luật Nhà ở. Nghị định quy định nếu là nhà ở nguy hiểm có kết luận của cơ quan kiểm định thì người dân buộc phải di dời, nếu không di dời thì chính quyền có quyền cưỡng chế; trường hợp nhà hư hỏng nặng thì cũng phải di dời nhưng có thời hạn tối đa 1 năm.
Trong thời gian 1 năm, người dân phải họp ban quản trị nhà chung cư để mời các doanh nghiệp đến để cùng trao đổi về việc cải tạo nhà chung cư. Chính quyền có trách nhiệm công bố quy hoạch, kế hoạch như số tầng cao là bao nhiêu, hệ số sử dụng đất. Thông tin đầu vào phải được công bố rất rõ ràng, cụ thể thì nhà đầu tư mới có thể tiếp cận, nghiên cứu và lập phương án. Người dân được thuê chuyên gia đến để thẩm định các phương án của nhà đầu tư. Sau khi nhà đầu tư và Ban quản trị thống nhất được phương án thì trình lên UBND cấp tỉnh, thành phố và cơ quan chức năng phê duyệt.
Điểm đáng chú ý trong dự thảo Nghị định, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), là làm rõ trách nhiệm của các bên. Trong đó, trách nhiệm của nhà nước trong trường hợp này là lo về cơ chế chính sách, thủ tục. Hiện nay dự án cải tạo chung cư cũ đã được Nhà nước cho ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp. Với doanh nghiệp thì làm phải có lãi, đảm bảo thu nhập. Người dân đóng vai trò trung tâm trong mối quan hệ này và phải có trách nhiệm, chủ động với chính căn nhà của mình.
“Bao cấp về nhà ở đã xóa bỏ lâu rồi, người dân phải chủ động với chính căn nhà của mình. Trong khi đó, nhà đã hết hạn sử dụng. Hiện nay nhiều người không ở chung cư cũ đều phải tự lo về nhà ở”, ông Hà nói.
Chỉ cần hơn 50% người dân đồng thuận
Nhằm khắc phục tình trạng một số ít các hộ dân cố tình khiếu nại, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng như vừa qua, một điểm tháo gỡ hết sức quan trọng tại Nghị định này là chỉ cần hơn 50% số người dân đồng thuận là dự án có thể triển khai. Trong vòng 1 năm nếu người dân không chủ động thực hiện thì Nhà nước sẽ phải đứng ra để chủ trì việc cải tạo, xây dựng lại như chọn nhà đầu tư, quyết định hệ số đền bù, lập phương án tái định cư. Khi đó vai trò của người dân là phải tuân thủ các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
“Xây dựng lại nhà nguy hiểm, hư hỏng nặng không thể kéo dài mãi được. Nếu để kéo dài mà đổ sập thì chính quyền phải chịu trách nhiệm. Vì vậy nếu người dân không đồng thuận được thì chính quyền sẽ buộc phải cưỡng chế thực hiện”, ông Ninh nói.
Vấn đề chiều cao công trình sẽ được tháo gỡ theo hướng giao Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố được quyết định trên cơ sở đảm bảo đấu nối hạ tầng, cân đối tài chính cho dự án. Nếu trường hợp mâu thuẫn với Quy hoạch chung thì phải báo cáo Thủ tướng. “Cải tạo chung cư cũ là vấn đề khắc phục những tồn tại của nhiều năm qua nên không thể cầu toàn mà phải có sự linh hoạt. Sẽ không bao giờ có phương án vừa đáp ứng chiều cao, vừa có tỷ lệ đền bù tốt nhất, giảm mật độ dân cư, vừa mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp, vừa đạt tiêu chuẩn về hạ tầng…”, ông Ninh kiến nghị.
Dự thảo Nghị định cũng quy định, trường hợp nhà đầu tư không bù đắp được lợi nhuận từ dự án thì thành phố có thể cân đối bằng đất tại vị trí khác. Đại diện Ban soạn thảo Nghị định cho rằng, trong trường hợp này bắt buộc phải hy sinh một số tiêu chí, một số yêu cầu và không thể cứ ngồi chờ nhà sập được! “Tại sao nhiều dự án xây dựng trên đất di dời nhà máy, đất chuyển đổi trong nội đô cao tới trên 20 - 30 tầng, mật độ dày đặc mà cải tạo chung cư cũ lại cứ phải xây thấp? Đây là câu hỏi dành cho cơ quan quản lý địa phương”, ông Nguyễn Trọng Ninh đặt câu hỏi.
Tại các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Trong đó hơn 200 khối nhà chung cư nguy hiểm với khoảng 10 nghìn hộ dân hiện đang sinh sống đã bị xuống cấp nghiêm trọng tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội, TPHCM (trích Tờ trình của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ tháng 6/2015)
