Càng nghịch lý hơn khi chỉ cách đây chưa lâu, lượng căn hộ cao cấp, hạng sang là phân khúc chiếm đại đa số trong lượng tồn kho bất động sản với giá trị lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Câu hỏi đặt ra là: thanh khoản tốt vậy nhưng tại sao các chủ đầu tư không quá mặn mà với phân khúc này?
Khan hiếm căn hộ cao cấp, hạng sang
Báo cáo mới nhất của Công ty CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2019 công bố mới đây cho thấy, trong số dự án, sản phẩm được chào bán ra thị trường trong quý 2 vừa qua thì có đến 98% căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Điều đó đồng nghĩa với việc thị trường địa ốc Hà Nội đang có nguy cơ đối mặt với việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 17.000 căn hộ mở bán mới -một trong những nửa đầu năm với nhiều nguồn cung mới nhất, trong đó, quý 2/2019 ghi nhận mở bán 6.400 căn. Tuy nhiên, số nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân chiếm tuyệt đại đa số, trong khi phân khúc cao cấp chỉ có hai dự án mở bán mới, nằm tại khu vực Tây Hồ.
Ở vai trò là nhà phát triển bất động sản, Tổng giám đốc MIKGroup Nguyễn Vĩnh Trân cũng thừa nhận, không chỉ là 6 tháng đầu năm mà từ vài ba năm nay, phân khúc hạng sang cũng thiếu hụt khá trầm trọng, thậm chí trong nửa cuối của 2019, dòng sản phẩm này được dự báo sẽ vẫn tiếp tục vắng mặt trên thị trường.
Điều đáng nói là trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam ngày càng mở cửa và hội nhập sâu rộng, lượng nhà đầu tư, chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam sinh sống, làm việc tăng nhanh, kéo theo đó là nhu cầu mua, thuê các sản phẩm cao cấp tăng đáng kể thì nguồn cung nhà cao cấp, hạng sang lại không có để đáp ứng.
Ông Trân nhìn nhận, khi nền kinh tế đang có những tín hiệu tích cực thì thị trường bất động sản trong 6 tháng tới được dự báo sẽ rất sôi động, giá sản phẩm trên từ 3 - 4.000 USD/m2 nếu được tung ra trên thị trường sẽ có thanh khoản tốt.
“Tôi thấy thị trường địa ốc Hà Nội hiện nay phân khúc nhà có giá trung bình đang giữ vị trí chủ đạo, trong khi sản phẩm cao cấp lại khá ít. Tôi được biết, nhiều khách nước ngoài muốn mua sản phẩm cao cấp, hạng sang có giá từ 5 -7 nghìn USD/m2 nhưng không dễ để tìm được”, ông Trân cho hay.
Nói về nguyên nhân của việc thiếu hụt này, Tổng giám đốc MIKGroup nhìn nhận, có thể do trước đây có khá nhiều chủ đầu tư đã tập trung vào phân khúc này nhưng sau đó do kinh tế suy giảm, hàng làm ra không bán được đã khiến họ phải thay đổi chiến lược, điều chỉnh dòng sản phẩm bán ra.
Bên cạnh đó, để chuẩn bị cho một dự án cao cấp, hạng sang thường phải mất khá nhiều thời gian, công sức, tiền bạc nên không dễ để có ngay một dự án cao cấp hoàn chỉnh đưa ra thị trường chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, ông Trân cho rằng, hiện tại đã có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản nhìn thấy tiềm năng và cơ hội từ phân khúc này nên nhiều khả năng trong vài ba năm tới sẽ có sự thay đổi.
Thị trường sẽ lập đỉnh về giá bán
Giám đốc bộ phận nghiên cứu của CBRE Dương Thùy Dung nhìn nhận, việc thiếu hụt nguồn cung mới phân khúc cao cấp là do Chính phủ đang chỉ đạo rà soát lại quỹ đất và thắt chặt cấp phép dự án mới ở các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM. Việc này đã ảnh hưởng đáng kể đến việc ra hàng của các chủ đầu tư. Dự báo từ nay đến cuối năm thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm ngắn hạn về nguồn cung mới đối với phân khúc cao cấp.
Giá bán căn hộ cao cấp tăng ấn tượng từ Qúy 3/2018 đến nay.
Cũng theo CBRE, trong phân khúc cao cấp đạt mức giá cao nhất trong 5 năm qua. Mức giá trung bình phân khúc cao cấp năm 2015 ghi nhận ở mức 1.955USD/m2, đến Qúy 2/2019 tăng lên mức 2.345 USD/m2. Đây cũng là phân khúc có mức thay đổi về biên độ giá lớn nhất.
Gía căn hộ trung cấp và bình dân cũng tăng tuy nhiên mức tăng không đáng kể. Đáng chú ý, các dự án hạng trung lại đang đối mặt với tình trạng thanh khoản chậm. Nhiều dự án bất động sản có mức giá trung bình, từ 20 – 25 triệu/m2 lại khá trầy trật trong việc bán hàng.
Về mức độ hấp thụ của các dự án mới mở bán trong qúy II, phân khúc căn hộ cao cấp cũng có mức độ hấp thụ cao nhất với tỷ lệ 50%, trong khi đó tỷ lệ hấp thụ của phân khúc trung cấp và bình dân chỉ hơn 40%.
Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, xét về tổng nguồn cung và cầu so với nhu cầu về nhà ở, thậm chí là cả nhu cầu có khả năng thanh toán, chi trả thì cung bất động sản tại Hà Nội vẫn là thiếu.
“Tôi cho rằng, giá nhà tại Hà Nội trong năm tới vẫn có thể tăng nhẹ, nguồn cung vẫn sẽ thiếu bởi với dân số gần 10 triệu người thì nguồn cung 5-7 nghìn căn hộ không thấm vào đâu. Trong năm tới có thể xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung vì dự án mới khá hạn chế. Các nhà phát triển bất động sản lớn cần phải đánh giá lại thị trường để khi thấy cơ hội thì có chiến lược phù hợp”, ông Trân nêu quan điểm.
