Đây là quy định trong Thông tư 161 do Bộ Tài chính ban hành, hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản.
Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì chủ sở hữu phải kê khai, nộp thuế TNCN hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải kê khai, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
Cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân khi ngân hàng phát mại tài sản là nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân theo quy định của Luật Thuế TNCN.
Trường hợp bất động sản do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của toà án thì cá nhân chuyển nhượng phải kê khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải kê khai, nộp thuế TNCN thay cho bên chuyển nhượng. Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải kê khai, nộp thuế TNCN.
Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Thông tư cũng chia ra 3 nhóm đối tượng được miễn thuế và tạm thời chưa thu thuế TNCN. Trước mắt tạm thời chưa thu thuế TNCN đối với cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; Thu nhập từ nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, kể cả các khoản thu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất.
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam cũng được miễn thuế.
Trường hợp cá nhân đã có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật và đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 1/1/2009, nếu số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn số thuế phải nộp tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân chuyển nhượng được nộp thuế theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
“Trường hợp, số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất cao hơn tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân thì được nộp thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp người nộp thuế đã nộp tiền thuế vào Ngân sách Nhà nước trước khi thông tư này có hiệu lực, mà số thuế đã nộp cao hơn so với số thuế phải nộp, thì được cơ quan thuế xử lý thoái trả tiền thuế theo quy định”- Thông tư nêu rõ.
Thông tư cũng quy định rõ thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo một trong hai thuế suất sau: Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế hay thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
