Cá nhân được làm môi giới nhà đất?

Việc quy định mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch kinh doanh bất động sản như dự thảo đã không được các thành viên của ủy ban TVQH tán thành.

Liệu Luật Kinh doanh bất động sản có giúp thị trường nhà đất “ tan băng”? Ảnh: Hồng Vĩnh

Lý do là theo Luật Dân sự thì sàn giao dịch chỉ là sự hỗ trợ cho kinh doanh, Nhà nước khuyến khích giao dịch ở đây chứ không bắt buộc.

Thực tế người dân vẫn mua bán mà không cần qua sàn giao dịch vì thủ tục rất nhiêu khê và tốn kém.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) ở Hà Nội và TP HCM “đóng băng” suốt hơn một năm qua, việc ủy ban Thường vụ Quốc hội (TVQH) cho ý kiến về dự thảo Luật kinh doanh BĐS chiều 25/8 được quan tâm đặc biệt.

Giới kinh doanh kỳ vọng vào Luật này như một tác động làm “tan băng”, còn các nhà quản lý mong rằng nhờ nó mà kiểm soát được thị trường bất động sản và thu được thuế...

Chưa thể đáp ứng yêu cầu làm “tan băng” thị trường BĐS

Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) được TVQH cho ý kiến để sau đó trình ra kỳ họp thứ 8 tới đây xin ý kiến QH trước khi thông qua vào năm 2006.

Theo tờ trình của Chính phủ, BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, các loại nhà khác, quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai, và công trình xây dựng, BĐS khác do Chính phủ quy định. Dự luật cũng đưa ra 10 loại hành vi bị cấm.

Phó Chủ tịch QH Nguyễn Văn Yểu, nêu rõ luật KDBĐS có liên quan chặt chẽ với Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật nhà ở và với một dự luật mà QH sắp cho ý kiến là luật Đăng ký bất động sản.

Bởi thế cần lưu ý xem xét kỹ đối tượng BĐS được đưa vào luật để giao dịch; các yêu cầu đối với tổ chức, cá nhân KDBĐS; việc có phải công chứng các hợp đồng giao dịch không; luật dự kiến áp dụng cho  cả tổ chức, cá nhân nước ngoài nữa có phù hợp không?

Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ khi được đề nghị góp ý, đã nêu mấy điểm rất đáng chú ý. Phạm vi điều chỉnh nêu trong dự luật là hẹp và nếu làm theo từng bước nó sẽ vụn  hết luật và không có tầm nhìn xa.

Ông Võ cho rằng: “Dân mua nhà thì không có chỗ mua, trong khi các dự án thì thu hồi đất của dân tán loạn lên. Vậy vấn đề điều tiết kinh doanh ở đây phải như thế nào để giải quyết được những điểm nóng, giải quyết những bức xúc của dân hiện nay.

Tôi cho dự thảo Luật này quy định chưa đủ.  Bởi với quy định như dự thảo thì thị trường BĐS bị hẹp rất nhiều, nếu điều chỉnh cả loại BĐS là trang trại, rừng và làm muối thì mới kiểm soát được hành vi mua đầu cơ, tích trữ và còn liên quan cả đến môi trường nữa”.

Điểm thứ hai, theo ông Võ thì Luật đất đai 2003 không hạn chế  chuyển nhượng đất đai với điều kiện phải đầu tư hạ tầng xong. Vậy theo luật KDBĐS này thì có cho mua buôn (vài trăm) khu công nghiệp không?

Theo ông Võ, điều này nếu không được điều chỉnh trong luật KDBĐS thì sẽ không thể điều tiết được nội dung kinh doanh BĐS trong thực tế.

Thứ ba, nội dung đang nóng hiện nay là đầu tư kinh doanh nhà chung cư.  “Hà Nội chẳng hạn, ghi tên đăng ký mua nhà ở đâu dân không biết, nhưng quảng cáo rao vặt thì lại đầy.

Thế mà gọi điện thoại theo các địa chỉ môi giới lại chỉ nghe một giọng trả lời! Đầu mối đầu cơ chăng? Đầu ra các dự án căn hộ  lẽ ra phải ở các nhà đầu tư, các Cty xây dựng sao lại rơi vào môi giới và giới đầu cơ? Vậy ta có chấp nhận điều này không?” -Ông Võ đặt câu hỏi.

Đồng tình với quan điểm này, ông Hồ Đức Việt, Chủ nhiệm UB KH-CN&MT của QH nêu ý kiến: “Thực tế người kinh doanh mua bán BĐS không xếp  vào những loại như chúng ta đặt ra đâu. Như bán đồi chè trên đó có nhà, có ao cá thì làm sao mà chia tách rành mạch ra từng thứ trong đó được. Vì thế luật phải làm sao giải quyết được các vấn đề thực tế cuộc sống”. 

Tuy nhiên, đối với giới kinh doanh BĐS hiện nay, điều ông Võ đặt ra, chính là một giải pháp có thể làm tan băng thị trường BĐS hiện nay, nhưng rất tiếc dự thảo luật chưa thấy đề cập. Và còn rất nhiều vấn đề đang diễn ra “ngầm” do thiếu quy định cũng lại không được đề cập đến.

Như theo dự luật, nhà đầu tư nước ngoài phải mua quyền sử dụng đất rồi mới được xây dựng, trong khi trên thực tế có rất nhiều hợp đồng mua lại BĐS như khách sạn, nhà hàng... để kinh doanh.

Cũng có nhiều trường hợp nhà đầu tư nhỏ xin giấy phép rồi đầu tư hạ tầng trước, khi có lời bán lại cho nhà đầu tư lớn hơn. Những hình thức kinh doanh như vậy rất phổ biến, và Việt Nam cũng có mục đích thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài. Quy định như vậy thì giao dịch “ngầm” vẫn có cơ phát triển.

Thừa nhận dịch vụ môi giới BĐS nhưng bắt buộc lên sàn giao dịch?

Người dân luôn quan tâm đến thông tin về thị trường nhà đất. Ảnh: Hồng Vĩnh
Việc quy định mọi giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch KDBĐS  như dự  thảo đã không được mọi thành viên của UB TVQH tán thành. Lý do là theo luật dân sự thì sàn giao dịch chỉ là sự hỗ trợ cho kinh doanh, nhà nước khuyến khích giao dịch ở đây chứ không phải bắt buộc.

Thực tế người dân vẫn mua bán mà không cần qua sàn giao dịch vì qua đây thủ tục lại nhiêu khê và tốn kém.

Bà Trần Thị Tâm Đan, Chủ nhiệm UB VH-GD-TTN& Nhi đồng của QH cho rằng không nên bắt buộc giao dịch BĐS phải lên sàn mà để người ta tự nguyện.

Sàn giao dịch không giống như cái chợ (chỗ người này mang hàng đến bán cho người mua) mà là việc  đến để tìm thông tin, tại sàn có dịch vụ môi giới. Theo bà Đan, thực ra xã hội có nhu cầu dịch vụ môi giới-mà chúng ta vẫn gọi là “cò”.

Đây là cách gọi không đúng, là cách gọi mang từ thời bao cấp sang. Nay trong dự thảo luật đã thừa nhận cá nhân hành nghề môi giới BĐS (nhưng phải có chứng chỉ hành nghề). 

Bà Đan nhấn mạnh: “Tôi không hiểu các đồng chí định nghĩa đầu cơ BĐS là thế nào, chứ muốn kinh doanh thì người ta phải có 10-20 căn nhà mới mua bán kinh doanh được chứ! Luật phải quy định cụ thể hơn”.

Ông Phan Trung Lý, Phó Chủ nhiệm UB Pháp luật của QH cũng ủng hộ quan điểm này khi nói: “ Sàn giao dịch nhiệm vụ chính là cung cấp thông tin, người mua được cung cấp những thông tin cần thiết và được bảo vệ quyền lợi chứ không phải là  là nơi bắt buộc mọi mua bán BĐS phải diễn ra ở đó.

Luật phải viết sao để khuyến khích người ta đến sàn chứ bắt buộc là không phù hợp”.

Phó Chủ tịch QH Nguyễn Văn Yểu chốt lại rằng, “Theo đề nghị của Chính phủ thì bắt buộc lên sàn giao dịch là để kiểm soát được hoạt động kinh doanh BĐS, nhưng làm sao để một BĐS ra sàn giao dịch  phải rất thuận lợi, đồng thời phải chặt chẽ.

Tôi hiểu ý Chính phủ là nếu anh nào đã kinh doanh BĐS chuyên nghiệp để thu lợi nhuận thì bắt buộc anh phải vào sàn”. 

Cùng chuyên mục

Xem thêm Kinh tế

Mới - Nóng

Khám phá