Luật Đất đai năm 2003 đã đem lại nhiều thay đổi theo hướng có lợi cho DN về việc tiếp cận đất đai.
Theo đánh giá của Chương trình Phát triển Kinh tế tư nhân (MPDF) thì thời gian đăng ký bất động sản (BĐS) đã giảm được 11 ngày (từ 78 ngày xuống còn 67 ngày). Chi phí đăng ký BĐS cũng giảm xuống còn 1,2% giá trị tài sản (năm 2003, chi phí này là 5,5%).
Tuy nhiên, Việt Nam vẫn bị xếp thứ 39 trong số 155 nước về mức độ dễ dàng trong việc đăng ký BĐS. Trong khi đó, Thái Lan chỉ mất 2 ngày với 2 thủ tục.
Kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương phối hợp với tổ chức GTZ (phi chính phủ) của CHLB Đức tại Việt Nam được công bố tháng 12/2005 cho thấy, một DN vẫn phải mất 230 ngày và 7 thủ tục để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ).
| DN vừa và nhỏ rất khó tiếp cận được đất đai “Chúng tôi thu thập 203 ý kiến khác nhau của DN về các vấn đề đất đai, kết quả cho thấy, thủ tục hành chính vẫn là vấn đề khó khăn nhất mà DN vừa và nhỏ gặp phải khi tiếp cận đất đai. Trong đó, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng đất đứng thứ nhất về mức độ khó khăn, thủ tục thu hồi đất đứng thứ hai; thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ đứng thứ ba và chuyển nhượng mục đích SDĐ đứng thứ tư. Cải cách hành chính trong lĩnh vực này là điểm mấu chốt giải quyết bức xúc hiện nay của DN”. (Ông Trần Như Trung, Cty Tư vấn dịch vụ và Phát triển công nghệ tài nguyên môi trường) “Khó khăn về tiếp cận đất đai của các DN vừa và nhỏ vẫn chưa được giải quyết đáng kể. Một loạt các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được xây dựng với ý định phục vụ cho họ lại thành miếng béo bở mà DN không đủ “tài” để thuê hoặc phải mất nhiều chi phí không chính thức để vào được các khu này. Còn quá nhiều quy hoạch treo làm khổ DN nhiều nơi”. (Bà Phạm Chi Lan, Ban Nghiên cứu của Thủ tướng Chính phủ) |
Một số DN ở Tây Nguyên phải qua 9 thủ tục, bởi ngoài 7 thủ tục như qui định chung còn phải chờ thủ tục (do Sở Tài chính chủ trì họp liên ngành) xác định nghĩa vụ tài chính; chờ liên ngành làm công văn gửi UBND tỉnh phê duyệt mức thu tiền sử dụng đất.
Và trên thực tế, có rất nhiều DN đang sử dụng đất đã không có giấy này.
Theo GTZ thì có khoảng 70% các giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ của DN được thực hiện trên thị trường ngầm. Hậu quả là, các tài sản chuyển nhượng kiểu này không được thế chấp tại ngân hàng để vay tiền và do đó đã làm hạn chế khả năng tiếp cận tài chính của DN. Kết quả là DN sẽ đầu tư ít đi.
Giá thuê đất quá cao
Không chỉ khổ về thủ tục, giới DN cũng đang kêu trời về giá thuê đất. Trong Luật Đất đai 2003 qui định cho phép DN có nhu cầu được tự thoả thuận với người có đất để nhận quyền sử dụng.
Theo ông Vũ Duy Thái, Tổng Thư ký Hiệp hội Công thương Hà Nội: “Điều này rất khó thực hiện vì hiện nay, có quá nhiều người đồng sử dụng trên một mảnh đất có thể làm mặt bằng kinh doanh cỡ vài ngàn mét vuông. Nếu có thoả thuận xong thì cũng không dễ xây dựng vì lại chờ quy hoạch này, qui hoạch kia”.
Cũng theo ông Thái, “khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp hiện nay xác định quá cao”. Theo khung giá đất do Bộ Tài chính quy định, khung giá đất tối đa cho sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại các xã đồng bằng tối đa là 900 ngàn đồng/m2, ở khu đô thị loại đặc biệt là 47,81 triệu đồng/m2, loại 2 là 20 triệu đồng/m2... đều cao hơn giá thị trường.
Trong khi đó, khung giá đất sản xuất nông nghiệp lại quá thấp khiến người bị thu hồi đất bị thiệt thòi nên thường gây khó khăn khi chính quyền muốn thu hồi đất để giao cho DN.
Điển hình cho tình trạng này là Cty Kim Bài (Thanh Oai, Hà Tây) đã làm đơn xin thuê 6.444 m2 đất từ năm 2002 nhưng đến nay vẫn trong tình trạng “chờ đợi giải quyết” do phản ứng từ phía người dân cho dù UBND tỉnh đã giao cho DN họp với dân để thoả thuận hơn 10 lần.
Cũng theo ông Thái, trong khi đó, thuế suất thuế trước bạ, thuế chuyển quyền hay chuyển đổi mục đích SDĐ vẫn nguyên mức cũ làm cho đơn giá một m2 đất phi nông nghiệp tăng rất cao. Giá thuê trả hàng năm đã cao hơn 6 đến 7 lần so mới mức cũ, vượt xa khả năng của các DN.
