Giao dịch nhà đất giảm, trang trại không người mua

Chuyển nhượng im ắng

Hơn 2 tháng tìm hiểu tại các địa phương, thực tế được các cán bộ khảo sát tạm thời “rút” ra: giá chuyển nhượng đất ở khu vực nông thôn bao gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp hầu như không biến động (trừ một vài nơi có quy hoạch mới).

Đất trang trại, nhiều chủ sử dụng rao bán nhưng rất ít người tìm mua. Giá chuyển nhượng nhà đất ở các khu đô thị lớn cũng không biến động. Hà Nội giá nhà đất tại khu trung tâm có xu hướng hạ, nhất là những loại nhà đất có giá trị lớn hoặc ở khu vực phố cổ giá chào bán hạ xuống khoảng 5-10%; nhà đất tại các dự án thuộc khu đô thị phía tây và nam Thành phố giá bán đứng và có xu hướng tăng khi có cơ hội đến.

Ở T.P Hồ Chí Minh, giá chuyển nhượng hiện  không tăng hơn những tháng trước Tết; Tại Đà Nẵng, tình trạng cũng tương tự.

Theo ông Nguyễn Văn Anh, Giám đốc Cty Thẩm định BĐS Hoàng Quân, mặc dù Luật đất  đai và các Nghị định (NĐ) hướng dẫn đã thực sự đi vào cuộc sống nhưng thị trường đất đai cả nước 6 tháng qua vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc, nếu không muốn nói là vẫn đang “đóng băng”. 

Về nguyên nhân dẫn đến sự trầm lắng, ngoài lý do ảnh hưởng tích cực của Luật đất đai (2003) và các NĐ đã ban hành, ông Anh phân tích: Thời gian qua cũng là “quãng” tâm lý người có nhu cầu mua - bán chuyển nhượng chờ đợi chính sách đồng bộ của Nhà nước (về cả quy hoạch, về chính sách tài chính và cả về các căn cứ pháp lý trong giao dịch mua bán), nhiều người mua lưỡng lự đợi giá nhà đất ổn định khiến thị trường BĐS lâm vào cảnh  “cung” lớn hơn “cầu”.

Giá vàng ở mức cao, biến động thất thường trong khi  nó được sử dụng làm “thước đo giá trị quy ước trong tính toán giá chuyển nhượng” cũng là điều khiến người dân e ngại.

Vẫn tồn tại hai giá

Tổng hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, về cơ bản các địa phương đã thực hiện đúng các phương pháp xác định giá, quy trình định giá, cách định giá theo NĐ 188/CP, đồng thời các mức tăng giá phổ biến tăng 2-3 lần so với các mức giá quy định tại NĐ 87/CP....

Đa số khung giá ban hành của các tỉnh đều nằm trong giới hạn của NĐ 188/CP. Cá biệt một số địa phương do điều kiện đặc thù nên giá đất có một vài thay đổi.

Ví dụ: Hoà Bình giá đất ở tại nông thôn không theo từng vị trí khu vực đất mà định giá theo hạng đất; Hà Nội đất trồng cây lâu năm tại các xã trung du mức giá cao hơn quy định của Chính phủ 22.800 đ/m2; đất ở đô thị tại T.P Hồ Chí Minh có 3 phường mức giá thấp nhất 400 ngàn- 500 ngàn đ/m2, chỉ bằng 40-50% quy định của Chính phủ, đất ở nông thôn các xã miền núi tại Móng Cái ( Quảng Ninh) có nơi lên đến 4-6 triệu đồng/m2 (cao hơn quy định của Chính phủ khoảng 6 lần)...

Theo nhiều chuyên gia BĐS, trên thực tế, khung giá đất này vẫn còn  khoảng cách khá xa so với giá thị trường. Ông Nguyễn An Bình, Tổng GĐ Cty Địa ốc Sài Gòn, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Nhà đất VN nói: “Tại Hà Nội, một căn nhà tại phố Hàng Gai được giao dịch qua ACB với giá 45 cây vàng/m2 (tức khoảng 300 triệu đồng/m2) trong khi đó nếu theo khung giá 1/1/2005  UBND TP Hà Nội thì giá đất tại Hàng Gai có vị trí mặt tiền đẹp nhất chỉ 54 triệu đồng/m2; Tại T.P Hồ Chí Minh giá đất trong nội thành cao hơn giá trị thực 4- 5 lần và cao gấp 2 lần ở ngoại thành và các quận mới”.

Có còn những cơn “sốt đất”?

Còn nhớ, sau hai cơn “sốt” về giá cả và nhu cầu BĐS VN là 1992-1993 và 2001- 2002, một mặt bằng giá mới được hình thành và hầu như không giảm. Thị trường nhà đất hiện tại “trầm lắng”, nhưng theo các chuyên gia không lâu nữa nó sẽ dần trở lại bình ổn. Vậy khi đó, liệu có khả năng xảy ra sốt đất nữa không khi các đô thị lớn vẫn đang tính chuyện “cơi nới” quy hoạch đô thị,  hạ tầng dân cư ?

Trả lời PV Tiền phong, ông Nguyễn Tiến Thoả, Phó cục trưởng Quản lý giá (Bộ TC) cho rằng: Lo ngại về một cơn sốt đất nữa là điều khó xảy ra. Bởi theo phân tích của nhiều chuyên gia về giá, sự “trầm lắng” trong thời gian qua chính là động thái tích cực để thị trường BĐS tiến đến hoạt động lành mạnh, giúp giá chuyển nhượng QSD đất bình ổn, vận động về mức hợp lý, các nhà đầu tư có cơ hội đầu tư đúng hướng, an toàn, khắc phục dần tình  trạng nguồn lợi từ đất “rơi” vào túi những tổ chức cá nhân có đặc quyền, đặc lợi, những “cò đất”...

Cũng theo ông Thoả, sở dĩ ở một số nơi (nhất là tại các chung cư hay đất ở khu đô thị mới đang xây dựng) giá nhà và đất còn “vênh” nhiều so với thực tế một phần “lỗi” là do tâm lý sốt ruột có nhà của người cần mua; phần nữa, do sự “đẩy giá” của chính các trung tâm môi giới, hưởng hoa hồng. Vấn đề này, ông Thoả khẳng định: Sẽ sớm được giải quyết khi các “tổ chức tư vấn” giá đất một cách chuyên nghiệp ra đời.

 Thu Huyền