 |
| Hoạt động giao dịch nhà đất sẽ gặp nhiều khó khăn vì các quy định thường xuyên thay đổi. |
Ông Trần Đông Tùng, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), đơn vị chủ trì soạn thảo dự luật này cho biết:
“Sổ đỏ”, “sổ hồng” khi giao dịch sẽ phải chuyển thành “giấy xanh”
Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản, hay còn gọi là “giấy xanh” mới chỉ là một phương án được nêu trong dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, và khi dự thảo này được đưa ra xin ý kiến thì vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau.
Sở dĩ phương án này được đưa ra là do hiện nay 2 loại giấy chứng nhận đối với bất động sản là “sổ đỏ” và “sổ hồng” đều có những bất cập.
“Sổ đỏ” thì mới chỉ xác định được người quyền sử dụng đất; còn tài sản, bất động sản trên đất thì chưa rõ ai là chủ sở hữu. Hơn nữa, quá trình bất động sản trên đất biến động cũng không được làm rõ trong “giấy đỏ”. Còn “sổ hồng” thì hiện nay mới điều chỉnh nhà ở đô thị. Ý tưởng về “giấy xanh” sẽ giải quyết những bất cập này.
Cụ thể là giải quyết thế nào, thưa ông?
“Giấy xanh” sẽ thay thế cho “sổ đỏ”, “sổ hồng”, và trên loại giấy này ghi nhận các thông tin như: hiện trạng bất động sản; tên của chủ sở hữu; quyền về tài sản cũng như tên của những người liên quan đến tài sản đó...
| 1. Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản là chứng thư pháp lý để tổ chức, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp pháp luật quy định được sử dụng giấy tờ hợp lệ khác. 2. Quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản và các quyền, giao dịch khác về bất động sản được ghi nhận trên cùng một Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản. (Trích Điều 13 dự thảo Luật Đăng ký bất động sản) |
Quy định này hoàn toàn phù hợp với thông lệ của các nước khác: trên một giấy, hoặc trong một hệ thống đăng ký thể hiện được toàn bộ bất động sản cũng như các quyền, người có quyền với bất động sản đó.
Thưa ông, khi đưa ra quy định về “sổ hồng”, Bộ Xây dựng cũng lý giải là để giải quyết bất cập của “sổ đỏ”, nghĩa là xác lập quyền sở hữu của nhà ở trên đất. Nay “giấy xanh” ra đời lại cũng nhằm giải quyết bất cập này, như vậy có hợp lý không?
Tôi không rõ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mà Bộ Xây dựng đưa ra có giải quyết hết được những bất cập về bất động sản chưa, nhưng theo tôi hiểu, “sổ hồng” như hiện nay mới xác lập quyền sở hữu nhà ở đô thị, còn các bất động sản khác như: công trình xây dựng khác với nhà ở, cây rừng, cây lâu năm... thì chưa đề cập.
Còn “giấy xanh” thì giải quyết cả phần quyền sử dụng đất, và tất cả các loại bất động sản gắn với đất như: nhà ở, công trình xây dựng khác, khách sạn, nhà hàng, cây rừng...
Ông vừa nói, “giấy xanh” sẽ thay thế cho “sổ đỏ”, “sổ hồng”, nghĩa là các loại “sổ” này sẽ hết giá trị?
Theo dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, khi có “giấy xanh” rồi, thì “sổ đỏ”, “sổ hồng” vẫn có hiệu lực. Nhưng ta sẽ thay dần bằng cách: nếu bạn có “sổ đỏ”, và muốn đưa “sổ đỏ” này ra giao dịch (chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, cho thuê...), thì lúc đó sẽ phải chuyển đổi thành “giấy xanh” để giao dịch. Nếu không giao dịch thì vẫn có thể sử dụng giấy cũ.
Cơ quan đăng ký bất động sản có được “xác lập quyền sở hữu”?
| Cá nhân tôi cho rằng, một khi thực hiện đầy đủ Luật Đất đai thì các giấy tờ về sở hữu nhà, sử dụng đất với nội dung như hiện nay là đủ chặt chẽ và thuận tiện cho cả người dân và cơ quan quản lý rồi. Việc quy định thêm một loại giấy khác nữa là không cần thiết và có thể làm phát sinh nhiều phiền toái: thêm một cửa hành chính, thêm thủ tục hoán đổi giấy... |
Thưa ông, giá trị pháp lý của “giấy xanh” so với “sổ đỏ” và “sổ hồng” có khác nhau không?
Cái đó có lẽ cũng cần làm rõ thêm, vì hiện còn nhiều ý kiến khác nhau. Theo dự thảo, ví dụ khi ông A có một miếng đất sử dụng lâu năm mà không có tranh chấp, thì trên cơ sở xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cùng với các giấy tờ chứng minh khác, thì cơ quan đăng ký sẽ cấp “giấy xanh” cho ông A.
Trong trường hợp này thì thẩm quyền của cơ quan đăng ký rộng, mang tính xác lập. Nhưng cũng có ý kiến là ông A phải có quyết định giao đất, cho thuê đất thì mới được cấp “giấy xanh”. Đây là vấn đề vẫn còn phải tranh cãi, tôi chưa thể nói dứt khoát ngay vào lúc này.
Nếu dự thảo luật được chấp nhận, như ông nói, cơ quan đăng ký bất động sản sẽ có thẩm quyền “xác lập” quyền sử dụng và quyền sở hữu bất động sản. Nhưng cơ quan này lại là tổ chức dịch vụ công, thì có cơ sở pháp lý nào cho phép như vậy?
Ở một số nước phát triển, hoạt động ở một số cơ quan công quyền vẫn được coi là dịch vụ công, thậm chí có nước còn coi hoạt động xét xử ở tòa án cũng là dịch vụ công. Cơ quan đăng ký bất động sản cũng được tổ chức theo mô hình dịch vụ công để đạt được hiệu quả tốt nhất, nhưng vẫn do cơ quan công quyền đảm nhiệm.
“Giấy xanh”: có lợi hay phiền hà, lãng phí?
Thưa ông, so sánh với cơ chế “sổ đỏ” và “sổ hồng”, với cơ chế “giấy xanh”, người dân sẽ được lợi gì?
Cái lợi trước tiên là cơ chế “1 cửa” khi người dân muốn được xác lập các quyền về sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản trên đất. Với 1 loại giấy chứng nhận, người dân cũng sẽ rất tiện lợi khi giao dịch về bất động sản.
Nhưng cũng có một bất lợi là những người dân đã có “sổ đỏ”, “sổ hồng” sẽ phải chịu thêm một thủ tục chuyển đổi nữa mới đưa được bất động sản của mình ra giao dịch. Những thủ tục này, còn chưa biết là sẽ nhiêu khê, phiền hà ra sao. Bên cạnh đó, hàng chục triệu “sổ đỏ”, hàng triệu “sổ hồng” đã được cấp sẽ mất hết giá trị, gây lãng phí về tiền bạc và công sức?
Không riêng ở Việt Nam, mà ở nhiều nước khác, chẳng hạn như Nhật Bản, quá trình đăng ký quyền sở hữu bất động sản cũng diễn ra cả trăm năm mới thành nền nếp. Nếu Luật Đăng ký bất động sản được Quốc hội thông qua với những quy định trong dự thảo, thì khoảng mấy chục năm sau, “sổ đỏ”, “sổ hồng” mới được thay thế hoàn toàn bằng “giấy xanh”, và sẽ tiện lợi cho giao dịch. Nếu tính đến hiệu quả cho cả một giai đoạn thì “giấy xanh” sẽ là sự lựa chọn, và có lợi hơn.
Khi Bộ Xây dựng đưa ra cơ chế chứng nhận quyền sở hữu nhà (“sổ hồng”), nhiều ý kiến đã tranh luận quyết liệt về vấn đề nên có “1 giấy” hay “2 giấy” về quyền sử dụng và sở hữu nhà đất. Và cuối cùng, sau khi cân nhắc kỹ, Thủ tướng đã chọn phương án “2 giấy”. Nay dự thảo Luật Đăng ký bất động sản lại đưa ra phương án “1 giấy”, ông có tin rằng Bộ Tư pháp sẽ thuyết phục được Chính phủ đồng ý khi trình dự luật này?
Tôi cũng có biết việc đó, nhưng tôi cũng biết bên phía Quốc hội ủng hộ phương án “1 giấy”. Hơn nữa, như tôi đã nói, nếu xét đến hiệu quả của cả giai đoạn, thì “1 giấy” là tốt nhất. Cái khó là vấn đề thể chế và tổ chức bộ máy. Việc Chính phủ duy trì cơ chế “2 giấy” hiện nay, tôi cho chỉ là mang tính giải pháp trước mắt.
Xin cảm ơn ông.
