Rủi ro từ pháp lý đến bong bóng căn hộ khách sạn: Ai hưởng lợi?

Tại nhiều hội thảo, chuyên đề xoáy sâu vào bàn, định hướng việc nên cấp sổ đỏ cho condotel (căn hộ khách sạn), các chuyên gia cảnh báo: Có dấu hiệu xuất hiện “nhóm lợi ích” và  các chủ đầu tư đang cố gắng “lobby” cho loại hình căn hộ này được dán mác “sổ đỏ”.

Quảng cáo trên trời và rủi ro

 Cách đây 4 năm, thị trường xuất hiện loại hình bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng mới là condotel. Căn hộ này được mọc lên tại các vùng biển đẹp như: Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng... Điểm chung là những vị trí của căn hộ condotel đều rất đẹp ngay sát biển và “nhảy” vào lĩnh vực này hầu hết đều là ông lớn trong ngành bất động sản. Thời kỳ đầu mới phát triển, để bán được hàng các chủ đầu tư không tiếc lời quảng cáo rầm rộ, thậm chí có chủ đầu tư còn cam kết mức lợi nhuận hấp dẫn từ 10%/ đến 15%/năm và kéo dài từ 8 đến 12 năm. Đặc biệt, chủ đầu tư nhiều dự án hứa sẽ cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho người đầu tư loại hình BĐS này.

Bùng nổ condotel ven biển khiến nhà nước thất thu? Ảnh: PV.

Tin lời mật ngọt, thời điểm đó, người người, nhà nhà đã bắt đầu rót tiền. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn “chắc mẩm” món ngon hấp dẫn này. Nhiều người vẫn tin vào những lời quảng cáo này nếu như không có việc khách hàng mua condotel sau khi nhận nhà bị chủ đầu tư giảm lợi nhuận từ 15% xuống còn 8%/năm tại dự án Bavico International Hotel Nha Trang (Bavico Nha Trang). Dự án này do Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ Bạch Việt (Công ty Bạch Việt) đầu tư. Chính ông Nguyễn Văn Thường, Trưởng Phòng Quản lý BĐS (Cục Quản lý Nhà và thị trường và BĐS- Bộ Xây dựng) trong một cuộc hội thảo về condotel diễn ra giữa năm 2017 đã phải lên tiếng thẳng thắn rằng: Chưa có một sổ đỏ nào được cấp cho condotel. Ông này cũng nói vui rằng: “Ai có sổ đỏ loại hình này thì cho tôi mượn”.

Tóm lại đến giờ này, bất chấp những gì đang diễn ra với những lời cảnh báo của cơ quan quản lý nhà nước cùng hàng loạt các chuyên gia BĐS, luật sư (về sự phát triển nóng của condotel cũng như rủi ro về tính pháp lý), các chủ đầu tư vẫn đua nhau làm condotel. Nhìn con số thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM đáng giật mình khi: Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong  năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán. Thậm chí, sang năm 2018, khá “bất thường” khi liên tiếp các cuộc hội thảo, các văn bản “gỡ khó” cho condotel do Bộ Xây dựng đến Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành. Thậm chí, lã lãnh đạo các tỉnh nơi có dự án đang xây dựng đều “đột nhiên” bày tỏ sự ủng hộ phát triển loại hình căn hộ này thông qua bàn cách cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho nó.

Sao lại “chạy” theo doanh nghiệp?

Theo phân tích của Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ, về phía chủ đầu tư, bán condotel hốt bạc và có lợi nhiều hơn đưa vào khai thác dịch vụ lưu trú thu bạc lẻ khi tiếp cận từ khía cạnh dòng tiền. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, condotel chưa được thừa nhận là “nhà ở hình thành trong tương lai”. Thế nên chủ đầu tư còn tránh được thủ tục bảo lãnh condotel trong tổng thể dự án. Khi dự án trục trặc, khách hàng lãnh đủ. Theo Luật sư Quyền, bản chất dự án condotel là đất kinh doanh du lịch có thời hạn nên không thể biến đất du lịch thành đất ở vĩnh viễn. Như vậy, nhà nước thất thu một khoản lớn về tiền sử dụng đất. “Luật đã quy định rõ vậy tại sao cơ quan chức năng phải chạy theo doanh nghiệp sửa luật để có lợi cho doanh nghiệp. Phải chăng nhóm lợi ích quá lớn đang chi phối loại hình BĐS này. Bên cạnh đó, nhiều tỉnh chào mời chủ đầu tư vào phát triển condotel. Họ lý luận rằng, chủ đầu tư vào làm thay đổi bộ mặt tỉnh, tạo công ăn việc làm cho người dân. Chính vì vậy mà có những tỉnh, chủ đầu tư chưa có giấy phép đầu tư condotel nhưng vẫn vô tư bán cho nhà đầu tư”, Luật sư Quyền nói.

Một cán bộ nguyên lãnh đạo Cục Giám định Nhà nước về Chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) vừa đi khảo sát condotel tại Phú Quốc về cũng chia sẻ: “Tôi thấy condotel không khác gì căn hộ chung cư. Nếu chỉ đơn thuần có chức năng lưu trú phục vụ khách du lịch, chủ đầu tư không thể làm bếp trong condotel. Gian bếp là một trong những yếu tố phân biệt phòng nghỉ ngắn hạn với nhà ở lâu dài. Đến nay, condotel chưa được định nghĩa trong những văn bản pháp quy. Nhưng thực tế, chưa có tiêu chuẩn kỹ thuật nào cho condotel khiến chủ đầu tư cũng loay hoay trong triển khai và có những nơi “vượt rào” xây dựng”.

Theo vị này, hiện, quy chuẩn kỹ thuật cho condotel theo tiêu chuẩn khách sạn. Tuy nhiên, trên thực tế mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường. Do đó, condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư. Mặc dù vậy, nếu việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ sinh hoạt của các hộ gia đình.  Ví dụ: Theo quy chuẩn kỹ thuật của chung cư, cứ 100m² diện tích căn hộ, chủ đầu tư phải bố trí 20m² diện tích chỗ để xe. Yêu cầu này nếu áp dụng cho condotel ven biển với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp.