Thị trường BĐS: Phải nhanh chóng thoát khỏi "vùng xám"

Khi Jones Lang LaSalle công bố Việt Nam xếp hạng cuối cùng về sự minh bạch bất động sản, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ đã chỉ ra 3 yếu tố dẫn đến tình trạng này.

Một nghịch lý khác trong vấn đề thị trường bất động sản là chuyện quy hoạch.

Đó là: Thiếu luật đăng ký bất động sản, thiếu hành lang pháp lý đưa các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, chất lượng quy hoạch sử dụng đất thấp...

Thứ trưởng Võ cho rằng, để đưa Việt Nam thoát ra khỏi "vùng xám" này, tất cả đang phụ thuộc vào chủ quan của các cấp lãnh đạo.

Kiếm lời nhờ thiếu minh bạch

Thiếu minh bạch về thị trường bất động sản ở Việt Nam là việc giá nhà cao "ngất ngưởng".

Việt Nam vẫn đang là một quốc gia nghèo so với thế giới, nhưng giá bất động sản lại vào loại cao nhất. Cụ thể, giá nhà chung cư thương mại tại các khu đô thị mới rẻ nhất là từ 5,3 triệu đồng/m2, đa phần ở mức 8-10 triệu đồng/m2 thậm chí có những khối nhà giá tới 12 - 15 triệu đồng/m2...

Trong khi giá thành xây dựng nhà chung cư hiện nay chỉ khoảng 2-2,5 triệu đồng/m2, thì mức giá "trên trời" kia được hình thành do những yếu tố nào? Những năm qua, Nhà nước đã có cơ chế ưu đãi trung gian thông qua các doanh nghiệp phát triển nhà ở nhằm tăng nguồn cung cho thị trường nhà cho người thu nhập thấp.

Tờ Asia Times ngày 27/7 có bài viết về bất động sản ở Việt Nam với tựa đề "Thị trường bất động sản ở Việt Nam sôi trào". Tác giả bài viết là Karl John, Giám đốc điều hành của TCK Group, một Cty tư vấn đầu tư ở Việt Nam.

Bài viết có đoạn: "Gần đây, đầu cơ bất động sản đã khiến cho giá nhà đất tăng, vượt qua tầm với của phần lớn người Việt Nam. Xét về tỉ lệ chuyển giao bất động sản và đất đai, nhiều người Việt Nam đã đầu tư vào bất động sản hơn là gửi tiền vào các ngân hàng lãi suất thấp hoặc đầu tư vào thị trường chứng khoán. Các chuyên gia đất đai trong nước cho rằng, chỉ 5% dân số có tài sản đủ để mua bất động sản với giá cả đang bị thổi phồng hiện nay.

... Nhiều nhà đầu tư bất động sản hy vọng rằng việc Việt Nam gia nhập WTO sẽ khiến các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hơn đến thị trường bất động sản Việt Nam. Nhưng so với tiêu chuẩn quốc tế, giá bất động sản Việt Nam cũng ở mức trên trời, và có thể dẫn tới những méo mó đáng kể trong nền kinh tế".

Nhiều nhà đầu tư sử dụng chính sách này để được hưởng ưu đãi về đất và vốn vay, nhưng khi hoàn thành công trình, họ rao bán với giá thị trường nên những khoản ưu đãi của Nhà nước đã rơi vào các nhà kinh doanh bất động sản cùng hệ thống giao dịch "ngầm".

Theo Hiệp hội Kinh doanh bất động sản TPHCM, hiện thành phố này đang có 4.000 doanh nghiệp bất động sản chính thức đăng ký hoạt động, và thêm khoảng 2.000 doanh nghiệp không đăng ký đang tham gia hoạt động thị trường bất động sản.

Còn Sở Tư pháp TPHCM cho biết: 2/3 trong số các doanh nghiệp nêu trên không có khả năng tài chính, được thành lập với mục đích "săn nhà" trong các dự án rồi mua đi bán lại vòng vèo để kiếm lời.

Thời điểm năm 2002, TPHCM có 1.007 dự án kinh doanh nền nhà với tổng diện tích 6.600ha, có tổng giá trị ước khoảng 8,7 tỉ USD. Nhưng chỉ gần 10% diện tích nêu trên có cơ sở hạ tầng, phần lớn nền nhà được mua bán trên giấy với sự tiếp sức của hệ thống "cò" nhà đất làm "méo mó" thị trường bất động sản.

Được biết, 70-80% hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay vẫn là giao dịch "ngầm". Lĩnh vực này không chỉ gây thất thu ngân sách nhà nước, mà đã làm cho hoạt động kinh doanh bất động sản  trở nên thiếu công khai minh bạch.

Tuy nhiên, tình trạng đó vẫn tồn tại, bởi theo TS Vũ Đình Ánh - Viện Khoa học Tài chính: "Nếu công khai minh bạch, các chủ dự án lại mất đặc quyền đặc lợi, tầng lớp môi giới mất việc làm, những người có liên quan đến lĩnh vực nhà đất mất nguồn thu nhập khổng lồ...".

Luật pháp phải loại thế giới bất động sản ngầm

Để xảy ra việc thiếu minh bạch, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng: "Nguyên nhân chính là do chủ quan. Chỉ mỗi Luật Đăng ký bất động sản thôi mà tới 4 kỳ họp Quốc hội, Chính phủ vẫn chưa trình qua được".

Cũng theo ông Võ, những năm vừa qua Việt Nam đã có rất nhiều cố gắng để thực hiện tính minh bạch của thị trường bất động sản. Nhưng dường như những hoạt động của thị trường "ngầm" trong thị trường bất động sản đang "níu kéo" mọi cố gắng của Nhà nước cũng như xã hội.

Một nghịch lý khác trong vấn đề thị trường bất động sản là chuyện quy hoạch. Ông Võ cho biết: "Các nước trên thế giới sử dụng các nhà tư vấn để làm quy hoạch, còn ta thì trong rất nhiều trường hợp lại để các nhà lãnh đạo "ngồi gật gù" với nhau, nên rất nhiều bất cập xảy ra".

Muốn thoát khỏi "vùng xám" về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản, Thứ trưởng Võ cho rằng: Việt Nam phải nhanh chóng thông qua được Luật Đăng ký bất động sản, để nhằm xác lập được hệ thống đăng ký thống nhất, đầy đủ, công khai và minh bạch các hoạt động về tình hình sử dụng đất, tình hình đầu tư phát triển trong thị trường bất động sản.

Thứ hai, phải nâng cấp được về chất lượng quy hoạch sử dụng đất, công khai hoá được quy hoạch sử dụng đất nhằm hướng tới việc chuyển đổi quỹ đất trong quá trình phát triển thị trường bất động sản. Đặc biệt phải công khai những tác động của Nhà nước vào thị trường bất động sản  mà vấn đề lớn nhất là công khai quy hoạch sử dụng đất.

Thứ ba là phải tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, bao gồm: Mở sàn giao dịch bất động sản, các dịch vụ về tài chính, ngân hàng... đối với thị trường bất động sản, đặc biệt cần quan tâm tới việc chính quy hoá thị trường thế chấp bằng bất động sản để vay vốn phục vụ cho đầu tư thuận lợi.

Định hướng dịch vụ về chứng khoán để hướng được luồng đi của tiền tiết kiệm không dồn vào bất động sản như vừa qua... tức là tạo lập được các dịch vụ hỗ trợ một cách công khai cho thị trường chính quy, không để những vấn đề này trở thành công cụ hỗ trợ cho thị trường "ngầm" như  vừa qua.

Vấn đề thứ tư là phải tiếp tục rà soát lại hệ thống pháp luật nhằm làm sao luật pháp không còn chỗ đứng cho thị trường bất động sản "ngầm", kiện toàn bộ máy quản lý nhằm xoá bỏ triệt để các "kẽ hở" cũng như các vấn đề "chồng chéo", khuyến khích thực hiện nhanh việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và bất động sản.

Theo Lao động

Video đang được xem nhiều

Cùng chuyên mục

Xem thêm Kinh tế

Mới - Nóng

Khám phá