Dự thảo Thông tư 36 sửa đổi ngay khi được Ngân hàng Nhà nước đưa ra lấy ý kiến đã vấp phải phản ứng mạnh từ nhiều thành viên tham gia thị trường bất động sản. Nhiều ý kiến cho rằng Thông tư này nếu có hiệu lực sẽ siết chặt dòng vốn ngân hàng đổ vào địa ốc.
Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước vừa có những phân tích cụ thể tác động của dòng vốn đổ vào bất động sản nếu sửa đổi Thông tư 36. Theo đó, cơ quan này khẳng định việc sửa đổi không làm giảm nguồn vốn đổ vào địa ốc với những tính toán chi tiết.
Cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung - dài hạn bình quân của hệ thống các tổ chức tín dụng là 31%. Tỷ lệ này đang có chiều hướng tăng nhanh. Nếu Thông tư 36 được sửa đổi theo hướng giảm tỷ lệ này từ 60% xuống 40%, theo Ngân hàng Nhà nước, các nhà băng vẫn còn khả năng cấp tín dụng trung và dài hạn, trong đó có bất động sản. Giả định mọi yếu tố khác không đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn này, tổng mức cấp tín dụng của hệ thống khoảng 540.000 tỷ đồng mới chạm mức "trần" 40% mà Thông tư 36 sửa đổi quy định.
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tín dụng trung, dài hạn tăng rất nhanh (29%) trong năm 2015, chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ. Tỷ lệ này theo chiều hướng tăng liên tục (năm 2013 là 43,1%; năm 2014 là 45,4%), làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn. Việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.
Bên cạnh đó, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 cũng dự kiến điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%. Theo phân tích của Ngân hàng Nhà nước, việc này ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR) không đáng kể. Theo đó, hệ số CAR bình quân của toàn hệ thống giảm từ 13% xuống 12,1%.
"Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống cuối năm 2015 là 13%, các ngân hàng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ 9%", Ngân hàng Nhà nước cho hay.
"Như vậy, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào bất động sản. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh bất động sản có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay để được rót vốn đầu tư không", phân tích của Ngân hàng Nhà nước cho hay.
Cơ quan này cũng chỉ ra hai đối tượng có thể "sợ" việc Thông tư 36 sửa đổi nhất, đó là giới đầu cơ và chủ đầu tư bất động sản yếu kém tài chính - hai đối tượng dễ đẩy thị trường phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng bất động sản. "Người mua nhà để ở, người thuộc các đối tượng tham gia chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ không chịu ảnh hưởng khi Thông tư 36 sửa đổi", Ngân hàng Nhà nước cho hay.
Bên cạnh đó, đại diện Vụ Chính sách Tiền tệ khi trả lời báo chí cũng phân tích thêm, lĩnh vực bất động sản chỉ là một cấu phần trong cho vay trung, dài hạn của ngân hàng. Các nhà băng sẽ quyết định việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn (được phép) để cho vay trung, dài hạn tùy thuộc vào mức độ rủi ro và khả năng sinh lời. Số liệu thống kê cho thấy, trong một thời gian dài quy định tỷ lệ này là 40% (từ năm 2005 đến năm 2009) và 30% (từ năm 2009 đến năm 2014), quy mô và tốc độ tăng trưởng tín dụng trung dài hạn (trong đó bất động sản) vẫn có lúc tăng trưởng đột biến.
Thông tư 36 sửa đổi vẫn đang trong giai đoạn lấy ý kiến và Ngân hàng Nhà nước cam kết sẽ xem xét một cách thận trọng để lựa chọn thời điểm hiệu lực và lộ trình thực hiện phù hợp nhằm giảm rủi ro, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, hệ thống ngân hàng...
