> Đất chưa có 'sổ đỏ', không có căn cứ để tranh chấp ranh giới
Kỳ một: Sai lệch ủy quyền
Xung quanh chuyện này, một số luật sư, thẩm phán, công chứng viên đang tranh luận về hai chủ đề: Ủy quyền và Thế chấp. Dường như đang có những cách hiểu rất khác nhau về hai vấn đề này.
 |
| Mượn sổ đỏ thế chấp ngân hàng đang là vấn nạn. |
Nêu một ví dụ
Ngày 10-12-2009, tại Văn phòng công chứng V.T. (Hà Nội), ba nông dân ở huyện Đan Phượng và huyện Phúc Thọ (Hà Nội) ký ba Hợp đồng ủy quyền với ông Nguyễn Duy T. (ở Hải Dương), và giao các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) của họ cho ông T. Các hợp đồng quy định giống nhau: Ông T được "thế chấp sổ đỏ để vay vốn, hoặc thế chấp cho bên thứ ba được vay vốn các ngân hàng, tổ chức tín dụng".
Ngày 6-01-2010, cũng tại Văn phòng công chứng V.T., ông T. ký Hợp đồng thế chấp, dùng 03 QSDĐ để bảo đảm cho Cty K (trụ sở tại Hải Dương) vay tiền Ngân hàng S Chi nhánh Hải Dương (gọi tắt là ngân hàng). Theo đó, Bên thế chấp là ông T; Bên cho vay là ngân hàng; Bên vay là Cty K; tài sản thế chấp là 3 sổ đỏ tổng giá trị 7,652 tỷ đồng.
Ngày 13-1-2010, Cty K ký Hợp đồng tín dụng với ngân hàng, vay 2,8 tỷ đồng "bổ sung vốn kinh doanh", thời hạn 10 tháng. Tài sản bảo đảm là 3 sổ đỏ theo Hợp đồng thế chấp đã nêu. Vay được tiền, Cty K không sử dụng đúng mục đích, mà giao cho ông T. Sau khi nhận tiền, ông T. bỏ đi khỏi địa phương.
Hết hạn cho vay, Ngân hàng yêu cầu Cty K và ba nông dân trả nợ. Tại cuộc gặp ba bên mới đây, Cty K đề nghị Ngân hàng "xử lý theo pháp luật"; Ngân hàng tuyên bố nếu ba nông dân không trả nợ, sẽ xử lý tài sản của họ; ba nông dân có nguy cơ phải bán nhà đất để trả khoản nợ "trời ơi đất hỡi"…
Hiểu sai về "Ủy quyền"
Những vụ việc như nêu ở trên rất phổ biến thời gian gần đây. Về cơ sở pháp lý, quan hệ giữa ba nông dân và ông T. dựa trên Chế định Ủy quyền của Bộ luật Dân sự 2005, được quy định cụ thể tại các Điều từ 139 đến 148 (quy định về Đại diện), và các Điều từ 581 đến 589 (quy định về Hợp đồng Ủy quyền). Theo đó, nói ngắn gọn, người được ủy quyền được "nhân danh và vì lợi ích của Người uỷ quyền, xác lập giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện".
Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản (SHTS) có thể ủy quyền cho người khác mua bán, thế chấp... tài sản của mình. Tuy nhiên, trong các giao dịch đó, người được ủy quyền không nhân danh chính mình, mà nhân danh chủ SHTS để đàm phán, ký kết, thể hiện rõ ở danh tính "các bên" của hợp đồng.
Văn bản hợp đồng phải chặt chẽ, bởi nó cho thấy quyền và nghĩa vụ phát sinh qua các giao dịch mua bán, thế chấp... thuộc chủ SHTS, không thuộc người được ủy quyền. Giả sử được nhận tiền thông qua các giao dịch này, người được ủy quyền phải chuyển lại cho chủ SHTS. Nếu phát sinh tranh chấp, bên mua (hoặc bên nhận thế chấp) khởi kiện ra tòa, bị đơn sẽ là người ủy quyền, không phải người nhận ủy quyền.
Trường hợp ba nông dân và ông T, theo các phân tích trên đây, ông T. được ký Hợp đồng thế chấp với Ngân hàng, với điều kiện bên thế chấp phải ghi rõ ba nông dân, người đại diện theo ủy quyền của họ là ông T. Thực tế Hợp đồng thế chấp ghi bên thế chấp là ông T. là sai chế định Ủy quyền (sai chủ thể của hợp đồng).
Hậu quả khó lường
Áp dụng sai chế định Ủy quyền xuất phát từ một nhận định đang khá phổ biến: Khi chủ SHTS đã ký hợp đồng công chứng cho phép người được ủy quyền "toàn quyền" mua bán, thế chấp tài sản, điều đó đồng nghĩa người được ủy quyền được sử dụng tài sản của người ủy quyền như tài sản của chính mình để mua bán, thế chấp.
Từ cách hiểu sai lệch này, thay vì người được ủy quyền chỉ tiếp nhận quyền đàm phán, ký kết, thực hiện các hợp đồng mua bán, thế chấp... từ người ủy quyền, người ta mặc nhiên "công nhận" người được ủy quyền đã tiếp nhận quyền SHTS từ người ủy quyền, nhờ đó, họ được nhân danh chính mình trong các bản hợp đồng.
Trong sai phạm kiểu này, có trách nhiệm lớn của các công chứng viên, và nhiều trường hợp, có cả trách nhiệm của các tổ chức tín dụng. Trường hợp ông T, Ngân hàng S và Văn phòng công chứng V.T. là một ví dụ.
Hậu quả của cách hiểu sai lệch về chế định Ủy quyền, đó là nhiều người lợi dụng quan hệ ủy quyền để che đậy quan hệ chuyển nhượng nhằm trốn thuế; nhiều đối tượng lừa đảo có thể chiếm đoạt tài sản người khác một cách dễ dàng; nhiều hợp đồng mua bán, thế chấp QSDĐ có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu.
(Còn nữa)
Kỳ hai: Nhập nhèm thế chấp
