Hàng loạt lời “kêu cứu” của giới kinh doanh bất động sản (BĐS) và ngân hàng trước việc luồng tiền đổ vào thị trường này bị siết lại là chủ đề được nhiều báo đề cập cuối tuần qua.
“Lỗi” được đổ tại NHNN quá mạnh tay và các chính sách siết lại dồn dập, tuy nhiên nhìn lại những cơn sốt vừa qua và tổng thể của nền kinh tế, xã hội thì những lời “kêu cứu” trên chưa chắc đúng và công bằng…
“Kêu cứu” vì giảm... siêu lợi nhuận
Trái ngược với không khí sôi động vài tuần trước, hai ngày cuối tuần qua các văn phòng địa ốc tại TPHCM vắng ngắt, nhiều nơi hầu như không có giao dịch. Từ đầu tuần, giá đất, căn hộ ở các Q.7, 2, 9, Bình Thạnh, Nhà Bè… đã chựng lại và giảm dần từ 500.000-2.000.000đồng/m2, nhưng vẫn khó tìm người mua vì ai cũng chờ giá giảm thêm.
Các khu vực lân cận TPHCM như Mỹ Phước (Bình Dương). Nhơn Trạch (Đồng Nai), Long Hậu (Long An) và Bà Rịa - Vũng Tàu đã vắng hẳn cảnh người, xe đổ về mua đất. Giới kinh doanh, môi giới, đầu cơ BĐS tại TPHCM đã thật sự hoảng hốt khi “gió xoay chiều quá nhanh” mà hàng chục lời “kêu cứu” trong buổi đối thoại với UBND TPHCM ngày 22/2 đã “thừa nhận”.
Ngân hàng ngừng dốc vốn vào địa ốc được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên. Tuy nhiên, một chuyên gia kinh tế lại cho rằng “hầu hết các lời kêu cứu chỉ đứng trên quan điểm của người kinh doanh BĐS chứ không nhìn toàn cục của nền kinh tế hiện nay. Hơn nữa, tôi khẳng định dẫn đến tình trạng này ngoài thiếu sót, chậm chạp trong điều hành thì ngân hàng và giới kinh doanh, môi giới, đầu cơ BĐS có lỗi lớn”.
Ngân hàng dễ dãi
Chỉ thị 03 siết lại cho vay cầm cố chứng khoán và cảnh báo của NHNN trước việc nhiều NH lao vào chứng khoán đã khiến hàng loạt NH đổ vốn vào bất động sản.
Theo báo cáo của NHNN, Chi nhánh TPHCM, tổng dư nợ cho vay BĐS của 57 NH tính đến cuối năm 2007 tại TPHCM đạt 34.643 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,74%/tổng dư nợ cho vay của toàn hệ thống.
Nhưng nguồn tin của chúng tôi cho biết con số này có thể lên đến 45.000-50.000 tỷ đồng. Đây được xem là một trong những lý do chính khiến tăng trưởng tín dụng năm 2007 đạt 38%, và không ít NH cổ phần thông báo lãi từ 500- 1.000 tỷ đồng trong năm qua.
Còn con số nợ xấu cho vay xây nhà để bán của các NH tại TPHCM trong năm qua lên đến 1,25% tổng dư nợ BĐS, cho vay BĐS ở một số NH cổ phần lên đến 40 - 50% tổng dư nợ, vốn cho vay mua BĐS trung và dài hạn đạt 25.228 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 73,83% so với tổng dư nợ cho vay BĐS trong khi vốn huy động đa số dưới 1 năm… thì lại “vô tình” không được nhắc đến.
Cuộc đua cho vay BĐS nóng đến nỗi nhiều dự án được NH cho vay đến 90%, thậm chí 100%, nhân viên NH đến tận nhà khách hàng làm thủ tục và giải ngân trong ngày với những thủ tục không thể sơ sài hơn!
Từ đầu năm 2006, Thống đốc NHNN đã khuyến cáo các NH phải chặt chẽ trong việc cho vay BĐS nhưng hầu hết các NH đã chạy theo lợi nhuận, doanh số và những con số đẹp mà bỏ qua khuyến cáo ấy. TS Nguyễn Quang Hưng nói thẳng:
“Những cơn sốt BĐS trong năm 2007 có tác động lớn của nguồn vốn giải ngân dễ dãi từ NH, nếu họ cẩn trọng và chọn lọc đối tượng cho vay hơn thì giá BĐS phần nào bị kiềm chế”.
Nhiều nhân viên của các công ty môi giới địa ốc cho biết, trong khoảng từ tháng 10/2007 đến 1/2008, khách hàng vay vốn NH đầu tư địa ốc tăng vọt vì vay vốn quá dễ, nhanh và nhiều. TS Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TPHCM bức xúc:
“lẽ ra phải siết từ sớm hơn, giá địa ốc đã bị đẩy vô tội vạ làm biến dạng méo mó thị trường BĐS, không chỉ tác hại cho nền kinh tế, đầu tư trong và ngoài nước mà còn đẩy bất công xã hội cao hơn, nhà ở cho người nghèo ngày càng xa vời”.
Giới kinh doanh BĐS thổi bong bóng
Như Tiền phong đã từng phản ánh, giá địa ốc tăng vọt nửa cuối năm 2007 có “bàn tay” của các công ty, giới kinh doanh địa ốc. Ông Vũ Minh T., Phó GĐ một Cty địa ốc cho biết:
“Ai kinh doanh cũng nhắm đến lợi nhuận nhưng đẩy giá vô tội vạ để kiếm lời lớn trong thời gian ngắn thì đó là một cách tự sát và hại lẫn nhau. Tôi đã từng lên tiếng nhiều lần với đồng nghiệp nhưng họ bỏ ngoài tai”.
Hàng loạt dự án phân lô, căn hộ chưa hề có hạ tầng, cách xa các tiện ích tối thiểu 5-7km với giá thực và lợi nhuận, chi phí chưa đầy 8 triệu đồng/m2 đã được tung ra bán với giá trên 15 triệu đồng/m2.
The Vistar với giá đợt 2 xấp xỉ 3.000 USD/m2, Phú Hoàng Anh của Hoàng Anh- Gia Lai với giá trên 1.800 USD/m2… là những dẫn chứng cụ thể. Hoàng Anh-Gia Lai vừa công bố tổng tài sản lên đến trên 25.000 tỷ đồng (khoảng 1,6 tỷ USD) mà hầu hết là do giá bán các dự án BĐS của họ tăng quá nhanh.
Đây là một ví dụ rõ rệt nhất về siêu lợi nhuận của các công ty kinh doanh BĐS. Khi khách hàng chen lấn nhau mua căn hộ, giá BĐS tăng vọt và có phần phi lý, hầu như ít thấy bóng dáng của Hiệp hội BĐS TPHCM làm “trọng tài” để “can ngăn” các doanh nghiệp BĐS ngừng thi nhau thổi bong bóng BĐS.
Ngay cả khi quyền lợi của khách hàng bị lợi dụng như vụ Vạn Thịnh Phát “bội tín”, Hoàng Quân “lật kèo”, The Manor kiện ngược khách hàng, hợp đồng mua bán BĐS ở nhiều dự án thiệt hại đủ đường cho người mua… thì vai trò của tổ chức này cũng khá mờ nhạt. Chỉ đến khi thị trường BĐS có nguy cơ đóng băng và giới kinh doanh BĐS bị đòn “gậy ông đập lưng ông” thì họ lại kêu cứu!?
Tiến sỹ Trần Đình Thiên, Viện phó Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng:
“Các doanh nghiệp bất động sản có thể phải chịu thiệt để ưu tiên cho nhiệm vụ kiềm chế lạm phát. Lạm phát cao trong hai tháng đang làm đời sống đại bộ phận người dân trở nên khó khăn.
Chúng ta phải ưu tiên cho việc chống lạm phát và không nên vì tiếng kêu của một vài đại gia bất động sản mà thay đổi để giá bất động sản quá cao, gây khó khăn cho đời sống người dân”.
Có thể chính sách siết vốn đổ vào BĐS còn tranh cãi như các dự án nhà cho người nghèo sẽ tìm vốn ở đâu nhưng chúng tôi cho rằng ý kiến của TS Thiên khá xác đáng. Năm 2007 là một năm mà NH và giới kinh doanh BĐS quá thành công và thu lợi nhuận khổng lồ từ địa ốc.
Đổi lại hàng triệu dân nghèo đang bức xúc vì chỗ ở cho họ ngày càng là mơ ước xa vời và chính họ mới là người cần cứu chứ không phải là các đại gia BĐS. Đó mới là đạo lý và phát triển bền vững của bất kỳ xã hội nào.
