Lợi nhuận 12-15%, Condotel ở trên sao Hỏa vẫn có người mua
Tại hội thảo "Pháp lý cho Condotel" vừa diễn ra, TS Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng tư vấn Du lịch Việt Nam đã chỉ rõ nguyên nhân thời gian qua liên tiếp xảy ra những khủng hoảng liên quan đến loại hình Condotel, đặc biệt là việc chủ đầu tư một dự án Condotel có tiếng ở Đà Nẵng chính thức thừa nhận vỡ cam kết lợi nhuận với khách hàng.
Tại hội thảo "Pháp lý cho Condotel" vừa diễn ra, TS Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng tư vấn Du lịch Việt Nam đã chỉ rõ nguyên nhân thời gian qua liên tiếp xảy ra những khủng hoảng liên quan đến loại hình Condotel, đặc biệt là việc chủ đầu tư một dự án Condotel có tiếng ở Đà Nẵng chính thức thừa nhận vỡ cam kết lợi nhuận với khách hàng.
Theo TS Lương Hoài Nam, nguyên nhân là ở một số dự án Condotel xuất hiện biến tướng từ sản phẩm bất động sản thành sản phẩm tài chính phái sinh, sản phẩm chứng khoán phái sinh. Với cách tiếp cận này, nhà đầu tư thứ cấp sẽ chỉ quan tâm đến lợi nhuận mà không quan tâm đến các yếu tố cơ bản của một tài sản bất động sản như vị trí, tiềm năng phát triển thị trường, chất lượng xây dựng của chủ đầu, giá cả…
TS Lương Hoài Nam cho rằng việc chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận "khủng" từ 12-15%/năm, Condotel trên Mặt Trăng hay sao Hỏa vẫn có người mua. "Thực tế người mua hiện nay chỉ chăm chăm quan tâm số phần trăm lợi tức được cam kết là bao nhiêu, biến Condotel thành chứng khoán phái sinh hoàn toàn khiến họ không quan tâm giá cả. Nếu lợi nhuận cam kết lên đến 12-15%/năm, người ta không quan tâm đến giá cả nữa, vì giá càng cao thì lời càng nhiều. Khi đó, giới thiệu Condotel ở mặt trăng hay sao Hỏa thì người ta vẫn mua bán bình thường. Đó là sự biến tướng, biến thái của Condotel trong thời gian qua gây ảnh hưởng đến sự phát triển của loại hình này" - ông Nam chỉ rõ.
Cũng theo TS Lương Hoài Nam, trong bối cảnh mọi người đang đầu tư, xây dựng, mua bán một sản phẩm Condotel mà đang "đỏ mắt" đi tìm cơ sở pháp lý thì phải hợp tác với nhau để cùng tháo gỡ. Chủ đầu tư có quyền xây, quyền bán, người mua có quyền mua nhưng phải kiên nhẫn, không thể tự do làm những thứ luật pháp không cấm nhưng lại năng nặc đòi những thứ luật pháp chưa có.
Theo ông Nam, hiện tại không tìm thấy cơ sở pháp lý của khái niệm Condotel trong các Luật bất động sản, xây dựng, nhà ở... trừ Luật du lịch. Nhưng Luật du lịch cũng chỉ có hai loại hình bất động sản du lịch là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, trong đó Condotel là căn hộ du lịch.
Từ thực tế trên, ông Nam cho rằng, để thị trường Condotel sẽ phát triển bền vững và lành mạnh nên cấp giấy chứng nhận quyền tài sản của Condotel, cần loại sổ đỏ mang đúng tên Condotel và thời hạn bằng thời hạn của dự án.
“Dự án có thời hạn bao nhiêu năm thì cấp giấy chứng nhận bấy nhiêu năm, không cấp dài hạn hoặc thời hạn vĩnh viễn. Khi pháp lý rõ ràng và không còn các cam kết lợi nhuận thì Condotel sẽ ổn định giá, trở về đúng giá thị trường, không còn giá trên trời như hiện nay và Condotel sẽ phát triển bền vững, lành mạnh”, ông Nam nói.
Tự 'sáng tác' khái niệm mập mờ cho Condotel
Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề pháp lý cho loại hình Condotel, ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định về mặt pháp luật, hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình này.
Theo ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai hiện nhiều địa phương tự 'sáng tác' khái niệm mập mờ cho Condotel.
Ông Mai Văn Phấn cho biết, theo luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, Condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh, quy hoạch khu vực là đất sản xuất kinh doanh nên không thể có chuyện lại giao vào mục đích đất ở.
Do đó, quy định pháp luật về Condotel về loại hình sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận đã có, thời hạn sử dụng đất cũng đã có, cách ghi và thể hiện sơ đồ tài sản cũng đã có.
"Có thể thấy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận... đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này. Vậy tại sao dư luận và doanh nghiệp liên tục than phiền thiếu pháp lý?", Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai nhấn mạnh.
Cũng theo ông Phấn, thực tế hiện nay có một số địa phương còn vướng mắc pháp lý, điển hình là Đà Nẵng và Bình Định. Hai địa phương này “sáng tác” ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho Condotel là đất ở, lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.
"Đầu vào là sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu ra cũng phải cấp như thế, không thể cấp cho loại hình đất ở được. Giao đất 50% mà muốn cấp chứng nhận lâu dài là không được, phải là đất ở thì không được", ông Phấn khẳng định.
Ai đang 'chống lưng' cho condotel?
Condotel ra đời cách đây vài năm và được báo chí liên tục cảnh báo rủi ro nhưng cơ quan nhà nước vẫn đứng ngoài cuộc trước sự phát triển ồ ạt loại hình bất động sản này. Đến khi một dự án condotel ở miền Trung không còn giữ được lời cam kết về lợi nhuận, không ai thấy được vai trò, trách nhiệm của Bộ Xây dựng- cơ quan quản lý về lĩnh vực xây dựng và bất động sản.
‘Hợp thức’ Condotel sang nhà ở là bóp méo, tai họa quy hoạch
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng việc điều chỉnh quy hoạch từ Condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch cho nên không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.
Condotel thoái trào, hàng nghìn căn đang tìm cách ‘hợp thức’ thành nhà ở
Trước cơn thoát trào của thị trường Condotel, hiện nay nhiều nhà đầu tư tìm cách chuyển đổi căn hộ Condotel thành nhà ở. Tuy nhiên, việc điều chỉnh từ Condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất, nếu không đánh giá, cân nhắc tổng thể công tác điều chỉnh quy hoạch lại là có dáng dấp theo nhu cầu của chủ đầu tư.
